Financer sa résidence principale

SEFI Conseil, courtier immobilier sur Le Mans, est à vos côtés pour trouver la meilleure solution de financement.

L’acquisition d’une résidence principale est souvent le premier investissement immobilier que réalisent les ménages français. Les motivations qui poussent à devenir propriétaire sont multiples : Constituer un patrimoine et épargner, Préparer sa retraite, Profiter d’une fiscalité avantageuse, Protéger sa famille.

Que ce soit pour un appartement ou une maison, les solutions pour financer son investissement immobilier s’envisagent différemment selon les situations.

 

Financement d’achat de bien immobilier neuf ou ancien

Acheter dans le neuf implique un délai de construction et donc de mise à disposition du bien. La difficulté pour la majorité des acquéreurs est donc de cumuler des charges financières pour la résidence principale actuelle et future.

La solution du différé d’amortissement partiel permet de ne payer que les intérêts intercalaires. Si cette charge reste trop lourde, il faut alors envisager un différé total d’amortissement, c'est-à-dire que vous ne remboursez pas immédiatement ni le capital ni les intérêts même sur les sommes débloquées. Seule l’assurance emprunteur sera à payer.

Ces solutions peuvent aussi être utilisées pour l’achat d’immobilier ancien à rénover, si le bien n’est pas habitable immédiatement ou si la durée des travaux est longue.

Prêt immobilier : première acquisition ou achat/revente

Les primo accédants peuvent bénéficier de prêts réglementés (prêt à taux zéro (ptz), prêt employeur - 1% patronal...). L’accès à ces prêts diminue le coût global du financement mais ils sont généralement sur des durées d’amortissement réduites, et le cumul des différentes mensualités peut faire dépasser le taux d’endettement maximum autorisé.

Pour résoudre ce problème, il faut rechercher un prêt immobilier avec lissage de mensualité, encore appelé prêt à paliers, utilisable en présence d’autres prêts de durées différentes.

Achat / Revente de bien immobilier : le Prêt relais

Il est fréquent d’acheter une nouvelle résidence principale avant d’avoir revendu l’ancienne. Dans ce cas, un prêt relais s’impose : l’objectif est de disposer immédiatement de tout ou partie du prix de vente du bien qui sera disponible après la revente.

Afin d’éviter une situation de surendettement temporaire, un différé partiel ou total est envisagé sur les deux nouveaux prêts.

Les garanties demandées pour les financements immobiliers peuvent être différentes selon la nature du bien. Il est indispensable avant de se lancer d'avoir bien été conseillé.

La plus-value que doit apporter un courtier en prêt immobilier, passe par la recherche du meilleur taux d’emprunt immobilier, par la rapidité d’analyse de faisabilité de votre projet, mais aussi par le meilleur conseil sur le montage financier de votre futur prêt.

 

Assurer son crédit
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Renégocier son emprunt
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Investir
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Financer son investissement locatif

SEFI Conseil vous guide dans votre projet patrimonial.

Les objectifs de l’investissement immobilier locatif sont multiples : Constituer un patrimoine et épargner, Préparer sa retraite, Défiscaliser, Protéger sa famille.  

Le crédit immobilier est un véritable outil de prévoyance familiale, pour le conjoint et les enfants. En effet, l'assurance du prêt permet de supprimer ou de diminuer la charge de remboursement en cas de décès, d'invalidité et incapacité totale de travail. Les loyers constituent alors une source de revenu complémentaire.

L’effet de levier de l’endettement est un formidable outil pour développer son patrimoine.

 

On distingue deux types de prêts :

  • Prêt immobilier amortissable : L’emprunteur rembourse tous les mois une part du capital emprunté, ainsi que les intérêts et les assurances de prêt.
  • Prêt immobilier in fine : Souvent utilisé dans une démarche d’optimisation fiscale, le principe du prêt in fine est de rembourser en une seule fois le capital emprunté, au terme choisi pour le financement. L’emprunteur paiera uniquement des intérêts, d’un montant identique tous les ans (sauf taux variable), pendant toute la durée du crédit immobilier. L’objectif est de diminuer au maximum, et sur une longue durée le montant du revenu foncier imposable, et de réaliser ainsi une économie d’impôts.

En complément des garanties classiques et pour sécuriser le remboursement du prêt immobilier à terme, les banques et établissements de crédit exigent qu’une épargne soit constituée en parallèle au financement. Le plus souvent cette capitalisation s’effectue dans le cadre d’un contrat d'assurance vie, nanti au profit de l’établissement prêteur. Le nantissement du contrat ne permet pas à l’investisseur de disposer du capital constitué sans l’autorisation du prêteur, et nécessite même son accord pour effectuer des arbitrages sur la sélection de fonds initiale.

Prêt amortissable ou prêt in fine, l’investisseur devra souscrire une assurance emprunteur, limitée le plus souvent à une couverture décès invalidité totale. Toutefois, si le prêt in fine est adossé à un capital largement supérieur au capital emprunté (entre 120 et 150%), l’assurance peut ne pas être indispensable.

Les supports d’investissement et le montant du capital initial font l’objet de discussion avec les établissements prêteurs. En général, il est demandé un versement initial équivalent au minimum à 30% du capital emprunté. L’allocation d’actif sur le contrat d’assurance-vie devra être empreinte de prudence.

 

Le mot de l'expert

La recherche du meilleur taux de crédit pour financer son investissement immobilier participe à la rentabilité de l’investissement, mais le choix du type de crédit et l’optimisation fiscale et patrimoniale sont aussi importantes. Contactez-nous pour établir une simulation d’emprunts immobiliers, ou pour discuter de vos futurs projets immobiliers.

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